התמורה “השוויונית” מהיזם

חשוב להבין כי התמורה הניתנת לבעלי הדירות שאינה שוויונית כאמור, נקבעת לפי אילוצים שאינם קשורים למשוואת תרומה=תמורה. ניתן להמחיש עיקרון זה באמצעות התבוננות בבניין בן 4- קומות שהותקנה בו במהלך שיפוצו מעלית. באופן טבעי הנהנים הגדולים מהתקנת המעלית הם בעלי הדירות בקומות העליונות, והשווי השמאי שיתווסף לדירותיהם בגין הוספת המעלית גדול בהרבה מהשווי שיתווסף לבעלי דירות קומת הקרקע והראשונה.

יתרה מכך, ייתכן אף שבעל הדירה בקומה העליונה – הנהנה העיקרי מהתקנת המעלית – יהיה במקרה בעל החלק הקטן ברכוש המשותף מכל בעלי היחידות בבניין, כך שהוא למעשה ייהנה פעמיים מעסקת תמ”א 38 : פעם בהיותו בעל חלק קטן יותר משל שכניו ברכוש המשותף (קרי שתרומתו הקטנה ביותר), ופעם שנייה כשהוא נהנה עיקרי מהתמורה שהתקבלה מן היזם (קרי שהתמורה שקיבל היא מהמשמעותיות בבניין).

יוצא מכאן שעל פי רוב לא תהיה קורלציה בין תרומתו המקורית של בעל דירה בבניין (מההיבט של חלקו המקורי ברכוש המשותף הנמכר ליזם) ובין התמורה שיקבל מהיזם, ואף תיתכן קורלציה הפוכה באופן אבסורדי כך שה”תורם” הקטן לעסקה מקבל תמורה גבוהה באופן יחסי ואף מוחלט מה”תורם” הגדול ביותר מבין בעלי היחידות. ואולם, אין זה הדין לעניין התמורה המועברת לכלל בעלי הדירות בבניין כגוף אחד. במקרה זה מותאמת התמורה הכוללת הניתנת מהיזם לכל בעלי היחידות יחד. במילים אחרות, היזם יבנה עבור כלל בעלי הדירות ²⁰⁰ בשווי כולל המותאם לסך כולל של ה”תרומות” שיקבל בדמות שטחים לבנייה וזכויות בנייה מכלל הדיירים גם יחד.