תוכן עניינים
פתח דבר
מבנים מסוכנים בישראל
- קביעת הרף ההנדסי במסגרת תמ”א
- קונסטרוקציה, חיזוק מבנים, רעידות אדמה ומה שביניהם
- חיזוק מבנים קשיחים ופריכים
תמ”א 38 – עיקרי התוכנית
- מטרות התוכנית ותחולתה
- מבנים שתוספות בנייה נוספו בהם לאחר המועד הקובע
- מעמדה של תמ”א 38 לעומת תוכניות אחרות
- קביעת מהנדס בנוגע לצורך בחיזוק המבנה
- בחינת הצורך בחיזוק המבנה
- תוספות הבנייה האפשריות בתוכנית
- תוספות בנייה האפשריות בנוגע למבנה מגורים
- הרחבת יחידות דיור קיימות במבנה
- שילוב בין תוספת יחידות חדשות והרחבת דירות קיימות
- דרישת מרחב מוגן – ממ”ד
- טבלה מסכמת לחריגה המקסימלית בקווי הבניין עפ”י סעיף 1
- תוספות בנייה למבנים עד 2 קומות
- תוכנית מפורטת וחיזוק המבנה במסגרת ניצול זכויות
- תוכנית מפורטת
- חיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים
- הריסת מבנה והקמתו מחדש
- מרווחים בין מבנים
- מעלית
- חניות
- שיפוץ ועיצוב המבנה
- מבנים לשימור
- ניוד זכויות הבנייה מכוח התוכנית
- האומנם הזכויות המוקנות מכח תמ”א 38 אכן הנן מוקנות?
שיקול דעת המוקנה למוסד תכנון ותנאים להגשת בקשות להיתר
- שק”ד הוועדה המקומית בעת מתן היתר לתוספות בנייה
- תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים
- התנאים להיתר בנייה על פי התוכנית
- התנאים להגשת תוכניות להיתר
- תוקף תמ”א 38
תהליך הרישוי לבקשות להיתר מכוח תמ”א 38
- הליכי הרישוי בעיריית ירושלים
- מסמך מנחה של עיריית ירושלים לבחינת בקשות מכוח תמ”א 38
- רקע למסמך ואופן השימוש בו
- חלק א’: תנאים להיתר בנייה
- דרישות סף – המבנים עבורם ניתן להגיש היתר מכוח תמ”א 38
- תנאים מיוחדים נוספים לפתיחת תיק בקשה להיתר מכח תמ”א 38
- תנאים נוספים לקבלת היתר הבנייה ע”פ תמ”א 38
- תנאים לקבלת היתר מתוקף תוכניות מפורטות שאושרו קודם אישור תמ”א 38
- שילוב הנחיות תמ”א 38 בתוכניות מפורטות חדשות
- מימוש זכויות מכוח תמ”א 38 בשילוב עם זכויות מתוכניות קיימות
- חיזוק בלבד ללא ביצוע תוספת בנייה
- הריסת מבנה והקמתו מחדש והריסת חלקי מבנה
- חלק ב: קווי מדיניות כלליים לאישור הבקשות להיתרי בניה, מכוח תמ”א 38
- החלת הוראות התמ”א על חלק מהמבנים ללא היתר בניה
- תוספת בנייה במבנים נמוכים
- תוספת יח”ד באגף נוסף, במקום בו הוחלה תוכנית להרחבת יחידות דיור
- חיזוק מבנים לשימור
- שילוב רכיבי החיזוק בתוך שטח תוספת הבנייה
- חניה
- תוספת יח”ד מותאמות לאנשים עם מוגבלות
- שמירת חזיתות ושמירת מרחב ציבורי
- חלק ג’: קווי מדיניות לאזורים ומבנים מיוחדים
עקרונות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
- חוק המקרקעין טרם הוראת השעה
- סעיפי החוק ופרשנותם
- ביצוע עבודות בנייה ברכוש המשותף בפרויקט מכוח תמ”א 38
- הרוב הדרוש לקבלת החלטות בנוגע לעבודות בנייה ברכוש המשותף
- הרוב הדרוש עבור חיזוק הבניין בלבד
- הרוב הדרוש להרחבת דירות בבית המשותף (במסגרת חיזוק הבניין)
- הרוב הדרוש להוספת דירות חדשות לבית המשותף
- התנגדות בעל דירה לבקשה להיתר במסגרת תמ”א 38
- מבנה מרובה אגפים
- דרישה להסכמה בכתב והשתתפות בהוצאות החיזוקים
- תרשים סיכום – הרוב הדרוש בבית המשותף לפרויקט תמ”א 38
עקרונות מיסוי תמ”א 38
- מבוא: חוק מיסוי מקרקעין כמכשיר מעודד צמיחה במשק הישראלי
- מבנה העסקה בין בעלי הדירות ובין היזם
- שלבי העסקה ויישום תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין
- אירועי המס שמקימה עסקה מכוח תמ”א 38
- עסקת קומבינציה, עסקת תמ”א 38 ומה שביניהן-המחשת אירועי המס, על דרך ההשוואה
- הרחבת הגדרת “שירותי הבנייה” – הכרה בהוצאות נלוות ועקיפות
- הטבות המס הגלומות בתמ”א 38 – בהתאם לתיקון 62 לחוק ממ”ק
- סיכום – הטבות המס וכללי הדווח עפ”י תיקונים 62 ו 68 לחוק ממ”ק
תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין – ביאור סעיפי התיקון
- סעיף ההגדרות – סעיף 49 לב
- הגדרות מרכזיות
- “יום המכירה”-תיקון 68 לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור ממס וממס מכירה – סעיף 49 לג
- פטור יחסי במכירת זכויות שלא על פי התוכנית
- מס רכישה – התניות לפטור בסעיף 49 לד
- מלאי עסקי- סייג לפטור
- מס ערך מוסף – הפטור וההתניות לפטור
- מע”מ ועסקאות “נטו”
- שווי זכויות הבנייה לעניין מע”מ
- החובה להנפיק חשבונית עסקה בחוק מע”מ בעסקה עפ”י התוכנית
- המצב לאחר תיקון 34 לחוק המע”מ
- הזכאות לפטור ממס עפ”י התיקון ביחס לפטורים אחרים
- נספח: דוגמה ליישום תיקון 62 – יזמות של “אנשים מהיישוב”הצגת ההתקשרות בעסקת “תמ”א 38
- הצגת ההתקשרות בעסקת “תמ”א 38
- ניתוח העסקה מבחינה מיסויית
- המבחנים המרכזיים לסווגה של עסקת כאקראית ו/או כבעלת אופי מסחרי
- מבחן היוזמה
- מבחן תקופת החזקת הנכס
- מבחן התדירות
- מבחן המימון
- מבחן אופי הנכס שמפיק את ההכנסה
- מבחן הידע והמומחיות
- מבחן אופן הרישום בספרי החברה
- מבחן נסיבות הרכישה והמכירה
- מבחן ההיקף הכספי של העסקה
- מבחן ייעוד התמורה
- מבחן מהות העסקה
- מבחן המימוש המהיר
- “מבחן הגג” או: הנסיבות האופפות את העסקה
- סוגיות הקשורות במע”מ
- סיכום ומסקנות
היטל השבחה ואגרות במסגרת תמ”א 38
- היטל השבחה “על רגל אחת”
- מועד היווצרות החיוב בהיטל השבחה לעומת מועד תשלום ההיטל
- תיקון 96 לחוק התכנון והבנייה
- עמידה בדרישות תמ”א 38 כתנאי להקלות בהיטל השבחה
- נספח: חוק התכנון והבנייה התוספת השלישית – סעיפים נבחרים ופרשנות
יסודות ההסכם בפרויקט תמ”א 38
- ההכנות לקראת חתימת ההסכם: דרישות מקדמיות
- בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)/מינהל מקרקעי ישראל
- מסמכי הבית המשותף וההצמדות
- תשריטים
- מפרט טכני
- יורשים
- כשירות משפטית של בעלי הזכויות בבניין
- בעל היחידה הוא תאגיד או ישות משפטית
- איתנותו הפיננסית של היזם
- ההגדרות בהסכם
- המועדים בהסכם
- יפויי כוח
- ערבויות, לרבות ערבות מסים
- זכויות לבניית קומה/ות מכח סעיף 23 לתוכנית ו/או לפי תב”ע נוספת
- תיקון צו הבית המשותף
- שוויון בתמורות לכל בעלי היחידות
- שונות
- הוצאות מים וחשמל
- מתקנים בשטח היזם
- הגבלת השימוש ביחידות היזם למגורים בלבד
- בטיחות
- הסדרת חובות ארנונה
- הקמת נציגות של בעלי הזכויות
- המעבר לדירות בעת שיפוץ בחדר המדרגות
- צילום הדירות ושטחי הבניין
- מועד הזמנת המעלית
- עובדי היזם/קבלן
- פינוי פסולת
- אחריות היזם לשלמות הבניין בעת ביצוע העבודות
- מיסוי היזם וטופס 50
- ביטוח
- שלילת יחסי עובד-מעביד
- דוגמת הסכם תמ”א 38 (יזם)
ניתוח כלכלי של עקרונות תמ”א 38
- המרקם הכלכלי והשמאי של תמ”א 38
- מתאם גבוה בין יחסי שכנות טובים לבין הצלחת הפרויקט
- טיב היחסים בין בעלי הדירות לבין היזם, כפונקציה להצלחת הפרויקט
- מערכת שיקוליו של היזם
- מציאת נקודת האיזון לרווחיותו של פרויקט תמ”א 38
- אופן האיזון הכלכלי בין בעלי הדירות ליזם
- מודל כלכלי לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקט תמ”א 38
- מודל השוואה בין פרויקט במרכז ובין פרויקט בפריפריה
- הנחות הבסיס להשוואה בין פרויקט במרכז לפרויקט בפריפריה
- השוואה לפי מבצע הפרויקט – יזם חיצוני או ייזום עצמי
- בחינת רווחיות הפרויקט
- פרויקט מכוח תמ”א -38 באזור המרכז
- פרויקט מכוח תמ”א 38 – באזור הפריפריה
- מסקנות
סוף דבר : פני תמ”א 38 לאן?
