מבנים שתוספות בנייה נוספו בהם לאחר המועד הקובע
מבנים שתוספות בנייה נוספו בהם לאחר המועד הקובע
סעיף 4.2
לאחר אישור תמ”א 38 בממשלה התברר, מחד, כי קיימים בארץ לא מעט בניינים שהיתר הבנייה המקורי שלהם הוצא הרבה לפני המועד הקובע, ולכן הם זכאים לכאורה להיכלל בתוכנית בכפוף לתנאיה. מאידך, במקרים רבים ביקשו בעלי דירות באותם בניינים תוספות בנייה שההיתר לבנייתן ניתן במשך השנים לאחר המועד הקובע (כגון בקשות לשינוי תב”ע נקודתית). תוספות הבנייה שלגביהן ניתן היתר לאחר המועד הקובע הותנו לרוב בחיזוק התוספת ו/או כל המבנה לפי תקן ישראלי 2413 לרעידות אדמה, אך לרוב לא בוצעו בפועל.
ברמה העקרונית, חשוב לציין ולהדגיש כי בעבר נדרש המעוניין בתוספת בנייה להצהיר בטרם קבלת ההיתר על עמידותו של הבניין (או תוספת הבנייה) בתקן הישראלי לרעידות אדמה ת”י 2413 . במידה שלא עמדו הבניין או תוספת הבנייה בתקן זה, היה על מבקש הבקשה להתחייב לחזקם. בניין שאכן בוצעו בו תוספות בנייה משמעותיות, כמו הוספת קומה, ומתכנניו התחייבו לחזקו, נחשב בעיני הרשויות כבניין מחוזק כנגד רעידות אדמה שהתוכנית אינה חלה עליו, למרות שבפועל, כאמור, לא חיזקו מבקשי ההיתר את הבניין כנגד רעידות אדמה במסגרת בניית התוספות. מציאות זו של בניית תוספות בנייה, ובעיקר הוספת קומה/קומות לבניינים ישנים מבלי לחזק את הבניין כמתחייב מהוספת הבנייה, . מנעה מהמבקשים – בראשיתה של יישום התוכנית – להגיש בקשה להיתר על פי תמ”א 38 טענת הרשויות המקומיות הייתה כי אלו שביקשו תוספות בנייה שאושרו בעבר, התחייבו לחזק את התוספת ו/או הבניין כולו אך לא עשו כן, והרי בעצם הענקת הטבות במסגרת תמ”א 38 לעבריינים אלה, יצאו למעשה החוטאים נשכרים 20.
בעקבות כך, תוקן בפברואר 2010 סעיף 4 בתמ”א 38 ונוסף לו סעיף 4.2 הקובע כי “תוכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר ההיתר לבנייתם הוצא קודם ל 1.1.1980- ולאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בנייה, ונקבע בכתב, על ידי מהנדס, כי לא נבנו על פי תקן ת”י 413 (כמתחייב במועד הוצאת היתר הבנייה עבור תוספת הבנייה – מ.ט). ובלבד שההיתר לתוספת הבנייה ניתן קודם כניסתה לתוקף של תוכנית זו” 21. כלומר, אם הוספה לבניין תוספת בנייה כלשהי במסגרת שינוי נקודתי, למשל הוגשה בקשה לתוספת קומה במסגרת שינוי תוכנית בניין עיר (להלן: תב”ע), והבנייה של אותה תוספת בוצעה בפועל בטרם כניסתה לתוקף של תוכנית זו – הרי שניתן יהיה להגיש בקשה על פי תמ”א 38 לקבלת תוספות הבנייה הניתנות כנגד ביצוע החיזוקים לבניין. ההוראה בתוכנית אינה דורשת מהמבקש או מהמהנדס שהיה חתום על הבקשה בעבר הרחוק ליתן הסבר מדוע הבניין לא חוזק כפי שחויב בטרם קיבל בעבר את ההיתר לתוספת הבנייה. כאמור, חלק מן הרשויות המקומיות מנסות בכל כוחן לצמצם תיקון זה, ובפועל הוא מוגבל בהתניות וסייגים. דוגמה לכך ניתן למצוא בהוראות הרישוי של עיריית ירושלים 22.
סעיף 6.3 לתוכנית דן בתוכניות שאושרו לאחר כניסת תמ”א 38 לתוקף והמאפשרות תוספת בנייה למבנים שלא נבנו בהתאם לתקן 413 . על תוכניות אלו לכלול הוראה המתנה את מתן ההיתר לתוספת הבנייה בחיזוק אותם מבנים על פי הוראות תמ”א 38 23.
21 המשפט “קודם כניסתה לתוקף של תוכנית זו” בסייפת סעיף 4.2 (שהנו תיקון מספר 2 לתמ”א 38 , אשר נכנס לתוקפו בפברואר 2010 ) יוצר בעיה פרשנית: האם ב‘תוכנית זו‘ הכוונה למועד אישור תמ”א 38 בחודש אפריל ? 2005 , או שמא הכוונה ב‘תוכנית זו‘ למועד התיקון של סעיף 4.2 (שגם קרואה תוכנית) בחודש פברואר 2010 הנפקות של הגדרה זו בסעיף דנן היא עצומה, היות שפירוש המצביע על אישור התיקון בפברואר 2010 יכלול תחת כנפי התוכנית גם בניינים שקיבלו היתר לבניין המקורי טרם המועד הקובע ( 1.1.1980 ), אולם הוסיפו תוספות בנייה שנבנו עד סמוך לפברואר 2010 ! לעומת זאת, הפרשנות שרואה בצירוף ‘תוכנית זו‘ את תמ”א 38 לפני התיקונים – שאושרה כאמור באפריל 2005 – כוללת את כל המבנים המקוריים שניתן להם היתר עד למועד הקובע, אך הוספו להם תוספות בנייה עד לאישור התוכנית, קרי, אפריל 2005 . לדעתנו, הפירוש הנכון הוא זה הרואה בכוונת המחוקק את אפריל 2005 כמועד הקובע לעניין סעיף 4.2.
22 בסיפא סעיף 2.1 לפרק הראשון של נוהלי רישוי תמ”א 38 בעיריית ירושלים נקבע כך: “במבנים שנבנו בשלבים, והוצא בהם היתר לתוספת קומה על גבי מרבית שטח הגג המקורי לאחר 1.1.1996 ועד ל- 18.5.2005 , וחלה על מתכנן השלד המקומי חובה חוקית לחזק את המבנה לרעידת אדמה במועד הקמת התוספת ומסירת תצהיר על כך, תישלח הודעה לאותו מתכנן שלד כי התקבלה בקשה להיתר שבה נטען כי המבנה שתכנן אינו עומד בתקני רעידת אדמה. ככל שיתברר לאחר בדיקה כי מתכנן השלד המקורי אכן לא מילא חובה חוקית שחלה עליו, לא יוכל אותו מתכנן להכין בקשה על פי תמ”א 38 באותו מבנה. בנוסף תשקול הוועדה המקומית לנקוט נגדו באמצעים שבידה ו/או להביא את פרטיו ופרטי המקרה לידיעת רשם המהנדסים והציבור”. עוד ראו דיון בעניין זה בעמ’ 59 הערה 120.
23 הוראה זו טומנת בחובה את המסקנה הבאה: בקשה הנוגעת לבניין שנבנה לפני המועד הקובע ואינו עומד בתקן ישראלי 413 , יידרש לעמוד בתנאי החיזוק כפי שהיה נדרש לו בעלי יחידות הדיור היו מבקשים היתר על פי תמ”א 38 , וזאת גם אם הבקשה לאישור התוכנית הוגשה במסגרת בקשה לתב”ע ולא במסגרת של בקשה להיתר על פי תמ”א 38 . הוראה זו עשויה לפגוע ברמת האובייקטיביות של הרשויות המקומיות, מכיוון שהיתר על פי תמ”א 38 מחייב אותן ליתן פטורים והנחות במסגרת היטלי ההשבחה והבנייה, מה שלא נדרש מהן במסגרת בקשה לתב”ע. מצב זה יוצר מעין ניגוד אינטרסים בתוך הרשות המקומית, שהרי “משתלם” להכביד על מבקשי ההיתר על פי תמ”א 38 בכדי שאלו יעדיפו את “מסלול” התב”ע ברווי בהיטלים המתגמלים את הרשויות המקומיות . יתרה מכך, ישנן רשויות מקומיות המערימות קשיים על יזמים החפצים לשלב בין תמ”א 38 לבין בקשה לתב”ע נקודתית להוספת קומות בבניין, בטענות שונות ומשונות, כגון שלא ניתן להגיש את התוכניות, לתמ”א ולתב”ע במקביל (לדוגמה, תוכנית להוספת 3 קומות מעל קומה נוספת, שמוגשת על פי תמ”א 38 במסגרת בקשה להיתר), מה שכמובן משולל כל יסוד משפטי, בהנחה שהוא מוגש לוועדה בהליך המשפטי הראוי.
