תמ”א 38 – עיקרי התוכנית
תמ”א 38 נועדה לאפשר את חיזוקם של מבנים קיימים שלא נבנו בהתאם לתקן הישראלי 413, וזאת במטרה לשפר את עמידותם בפני תרחיש אפשרי ביותר של רעידת אדמה 16 .
התוכנית מהווה את הנדבך המרכזי במערכת הסדרים מורכבים הנדרשים להיערכות בפני רעידות אדמה בישראל, והיא מתמקדת בעיקר בהיבטים התכנוניים והסטטוטוריים הנדרשים בכדי להביא את מירב הבניינים בישראל למצב של מוכנות בפני רעידות אדמה
מחד, התוכנית הנה וולונטרית, בבחינת כל הרוצה יבוא וייטול. משמעות הדבר היא כי כל המעוניין לחזק מבנה שהתוכנית חלה לגביו – מוזמן לנסות ולקדם זאת. כמו כן, כל החפץ בקבלת היתר לתוספת זכויות בנייה במבנה קיים במסגרת תמ”א 38 יידרש במקביל 17 לחזק את המבנה כתנאי לקבלת ההטבות הגלומות בתוכנית. מי שאינו מעוניין בתוספת בנייה ו/או אינו חפץ בחיזוק המבנה שברשותו – אינו חייב, שכן אין בתוכנית ולו חריג בודד המחייב כפיית חיזוק על בעלי מבנה.
הוראות התוכנית קובעות את המסגרת החוקית שבה רשאיות הרשויות המקומיות ליתן היתרי בנייה, מכוחה, לצורך חיזוק המבנים. כמו כן, התוכנית על כלל הוראותיה היא הבסיס שעליו נבנו תמריצי הבנייה השונים וביניהם מגוון הטבות המס. שש שנים 18 חלפו מאז אושרה התוכנית על ידי הממשלה, ובזמן זה הספיק המחוקק לתקן בה שני תיקונים משמעותיים.
על בסיסה הונהגו, במהלך השנים, הסדרים משפטיים וכלכליים משלימים הנדרשים על מנת להוציאה מן הכוח אל הפועל. עם הסדרים אלו נמנים תיקונים נרחבים בחוקי המסים והמקרקעין, כמו גם בחוק התכנון והבנייה, ומדריך זה כולל, כמובן, התייחסות רחבה לחקיקה הרלוונטית.
עם זאת, ועל אף יומרתה, לא סיפקה התוכנית פתרון הולם לחלק ניכר מהמבנים בישראל, לרבות בניינים באזורים פריפריאליים שאינם זוכים ליישם את התמריצים שמעניקה התוכנית בשל חוסר כדאיות כלכלית ואיסור גורף לניוד הזכויות הקבוע בסעיף 20 לתוכנית.
כמו כן, חסרה בתוכנית התייחסות פרטנית לחיזוקם של מבני ציבור כגון מתנ”סים, בתי ספר ובתי כנסת. המכנה המשותף למבנים אלו הוא שאין, על פי רוב, להשבחתם כל משמעות כלכלית. התוצאה העגומה היא שאין בימים אלו כל תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים חשובים אלו, כמו גם מבנים נוספים שעליהם יורחב הדיבור בפרקים הבאים. עוד מן הראוי היה – היכן שמתאפשר במבנה ציבור לגופו של מבנה – לכלול בתוכנית גם תוספות בנייה שייעודן התכנוני למסחר ו/או למגורים, כגון בניית אולמות לצרכים מסחריים ו/או מתן זכויות בנייה באתרים אחרים ליזמים אשר יחזקו מוסדות ציבור. כאמור, ניתן היה להסמיך את הועדה המקומית לקבל החלטה בנוגע לשינוי הייעוד במבני ציבור ולדון בכל בקשה לגופו של עניין ולאשר על פי שיקול דעתה ועל פי כללי מסגרת שיקבעו מראש, את שינויי הייעוד המינימאליים הנדרשים לדעת הועדה על מנת לאפשר את מימונו של חיזוק מבנה/ קבוצת מבנים וכד’. המשמעות וההשלכות הרבות של חיזוק מוסדות ציבור אינן מוטלות בספק, שכן חס וחלילה בעת רעידת אדמה או אסון דומה עשויים מבנים ציבוריים לקלוט את האוכלוסייה המקומית לשם מתן קורת גג זמנית או לשם פעילות מבצעית, כגון הקמת בית חולים שדה.
אין כל התייחסות בתוכנית למבנים שבהם חומרים מסוכנים העלולים לגרום לנזקים עצומים הן בנפש והן ברכוש, בהינתן רעידת אדמה. מן הראוי, כמו במקרים שהובאו לעיל, היה לדאוג לחיזוקם ולתמרצם בהטבות הגלומות בתוכנית. לעניות דעתנו, היה מקום להתייחס בתוכנית לעניין זה באופן פרטני, ואף לחייב – בתוספת חקיקה משלימה – את מחזיקי המבנים המסוכנים בחיזוקים הנדרשים.
סימן שאלה גדול מתנוסס גם מעל כלל הפרויקטים של הדיור הציבורי באזורי הפריפריה השייך לחברות משכנות כמו עמידר. לחברות אלו אין כל אינטרס כלכלי בחיזוק המבנים וגם לדייריהן אין אפשרות כלכלית לממן חיזוקים כאלו. אכן, גם למגזר ייחודי שכזה היה ניתן לספק פתרונות ייחודיים בתוכנית. כך, לדוגמה, היה ניתן לאפשר ניוד זכויות לחברות הדיור הציבורי בישראל אך ורק בין המבנים המצויים במאגר הנכסים של החברות הללו.
בשני השערים הבאים יידונו הנושאים המרכזיים של התוכנית, וביניהם תחולתה והתמריצים שהיא מעניקה באמצעות, בין היתר, תוספת הזכויות למבנים. עוד תובא התייחסות לבעיות ספציפיות כגון קווי בניין, התיישנות, תוכניות מפורטות, שיקולי הוועדה המקומית ועוד. העדפנו שסדרי הדיון בתוכנית בשער זה יקבעו לרוב על פי סדר הסעיפים בתוכנית, שהתייחסנו איליהם, ולא על פי נושאים או סדר מובנה כזה או אחר.
17 בתיקון 1 לתמ”א 38 נוסף סעיף 6.3 , הקובע למעשה שכל בניין שנבנה שלא על פי תקן ישראלי 2413 , הלא הוא תקן עמידות מבנים ברעידת אדמה, יהיה חייב בכל מקרה, כתנאי להיתר, לחזק את הבניין על פי דרישות תמ”א 38 . ובלשון הסעיף: “תכניות המאפשרות הוספת בנייה למבנים שנבנו שלא בהתאם לתקן….יכללו הוראה המתנה את מתן ההיתר…בחיזוק אותם מבנים על פי הוראות תוכנית זו.”
18 כתיבת ספר זה תמה ונשלמה בינואר 201
