תהליך הרישוי לבקשות להיתר מכוח תמ”א 38
בשנים האחרונות אנו עדים לגיבושם של נהלי רישוי להוצאת היתרי בנייה מכוח תמ”א 38 ביותר ויותר רשויות מקומיות בישראל. הרשויות המקומיות שטרחו לנסח נהלים להגשת בקשות אלו ממוקמות בעיקר באזורי המרכז 101 ,ירושלים ובחיפה. גיבוש הנהלים כפוף מטבעו לכללים המקובלים והנדרשים ברשויות השונות עבור נהלי רישוי לקבלת היתרי בנייה, אולם ברור שעליו לקחת בחשבון גם את הוראות התוכנית, חיקוקים נלווים לתוכנית וכן את הוראות משרד הפנים הנוגעות לתוכנית המעוגנות בחוזרי מנכ”ל 102
כאמור, תמ”א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית שיזמה ואישרה ממשלת ישראל בשנת 2005 . התוכנית מאפשרת להרחיב דירות קיימות ולהוסיף יחידות חדשות בכפוף ליישום דרישות התוכנית 103
התוכנית מאפשרת אפוא הוצאת היתרי בנייה לפי תמ”א 38 , וזאת מבלי לחייב את מגישיה בהכנת תוכנית בניין עיר (תב”ע) נקודתית ו/או אחרת למקום. התוכנית מעניקה לוועדה המקומית שיקול דעת 104 בנוגע לתוספות הבנייה המבוקשות מכוחה, כפי שפורט בהרחבה בשערים ב’ ו-ג’. שיקול דעת זה מוגבל, ועל פי רוב כרוך בנימוקים כבדי משקל שאף הולכים ומתחדדים עם הזמן על ידי תיקוני חקיקה, תיקונים בתוכנית, החלטות ועדות הערר השונות והחלטות בתי המשפט המחוזיים. כאמור, הרשות רשאית שלא ליתן היתר על פי תמ”א 38 או ליתן היתר חלקי, וזאת בהינתן נימוקים כבדי משקל המתייחסים לגבולות הגזרה, מוכתבים על ידי התוכנית ומפורשים על ידי ועדות הערר ובתי המשפט.
מדיניות הרשויות המקומיות ביחס לתמ”א 38 גובשה על סמך ניסיונן בהתמודדות מול הגשת קומץ תוכניות אלו בשנים הראשונות, כמו גם על סמך ניתוח משפטי של התוכנית ועל סמך עררים שהוגשו לוועדות הערר המחוזיות או לבתי המשפט, ובכללם הליכים משפטיים שנוהלו מול המפקחים על הבתים המשותפים היושבים בלשכות רישום המקרקעין.
ההחלטות הנוגעות לתוכנית – ובפרט אלו שנקבעו בוועדות הערר ובבתי המשפט – חשפו את אי-מוכנותן של הרשויות המקומיות ליישום תמ”א 38 . למעשה, עד להסדרת הנהלים מספר שנים לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית, נוצר הרושם שאין לרשויות משנה סדורה בנושא, וכי המדיניות היא בעצם “לרוץ” אחרי ה”שטח” במקום להובילו. במילים אחרות, דומה כי הרשויות המתינו לראות מה קורה בפועל ומהן ההחלטות השיפוטיות בעקבות המציאות שנוצרה, בטרם יוסדרו הנהלים.
חשוב להדגיש כי רק מדיניות ברורה ואמיצה של הרשויות המקומיות בנוגע לתמ”א 38 תאפשר את התמקצעות הפקידות ומגישי הבקשות מצד היזמים, תצמצם את אי הוודאות הפושה בתחום ותוביל להתייעלות משמעותית בהוצאת היתרי בנייה ואף להאצה משמעותית של התהליך יחסית למצב כיום.
בשנים האחרונות החלו מספר רשויות מקומיות 105 אף להרחיב את התוכנית עפ”י הסמכות שנתנה להן בסעיף 23 לתוכנית.
101 רשויות מקומיות כתל אביב, רמת גן, ראשון לציון, אשדוד וכד’.
102 חוזרי המנכ”ל הקשורים לתמ”א 38 מצורפים בחלק הנספחים
103 ישנן דרישות רבות בתוכנית, ובהן, לדוגמה, דרישות בתחומי השימור, החנייה, קווי הבניין ועוד.
104 על פי פסק הדין המחוזי עת”מ 2905/08 באור השקעות ( 1995 ) נ’ ועדת הערר המחוזית לתו”ב ת”א וכפי שהראינו בשער, ג, שיקול הדעת של הוועדה הנו מצומצם וכפוף לפרשנות שנידונה בפסק הדין ביחס לפרק ג’ לתמ”א 38 , ובפרט לסעיפים 21-22 לתוכנית.
105 הרשות הראשונה שיזמה תוכנית להוספת קומה נוספת, מכוח סעיף 23 לתמ”א 38 הייתה העיר ראשון לציון. רבות וטובות מערי ישראל הלכו אחריה ולאורה וביניהן: אשדוד, רמת גן, רחובות ועוד.
