המודל הכלכלי

כפי שיובא להלן, בבחינת יישומו של המודל הכלכלי באזורי המרכז לעומת אזורי הפריפריה ובחינת יישומו עפ”י אופיו של מבצע הפרויקט (ביצוע על ידי יזם מקצועי לעומת ביצועו ביזמות עצמית), קיימת אי-סימטריה אינהרנטית בכל הנוגע לשורת הכדאיות הכלכלית כפי שזו מתבטאת בשני פרויקטים, האחד במרכז והשני בפריפריה, וכן בחינתו של כל פרויקט פעם על ידי יזום עצמי ופעם על ידי יזום מקצועי.

הבדלים שכאלה עשויים להוביל לשינוי חד ברמת ההכנסות ו/או ברמת הרווחיות ולהכריע את גורלו של פרויקט – בין אם ככישלון הגורם להפסד ליזמים, ובין אם כפרויקט בעל היתכנות גבוהה להצלחה המביא רווח נאה בצידו.

במודל המובא בפרק זה ננסה להמחיש את השונות החדה בין פרויקט הממוקם באזורי ביקוש במרכז הארץ ובין פרויקט זהה הממוקם בפריפריה. בכל אחד מהפרויקטים נפצל את ההשוואה בין פרויקט שמבוצע על ידי יזם חיצוני ובין כזה המבוצע בייזום עצמי של בעלי הדירות. ההבדל בין שני הפרויקטים מתבטא בתוצאה הכספית, קרי בשורת הרווח, והופך במרבית המקרים את הפרויקט שבמרכז הארץ לכדאי ולעומתו את הפרויקט שבפריפריה – לכישלון כלכלי.

כמובן שההבדל בין פרויקט במרכז הארץ לבין פרויקט באזורי הפריפריה הולך ומתעצם כאשר הפרויקט במרכז הארץ מתבצע בייזום עצמי של בעלי הדירות בבניין ומושווה לפרויקט המבוצע בפריפריה על ידי יזם חיצוני, וההיפך – הפער מבחינת בעלי הדירות, ילך ויצטמצם, כשהפרויקט בפריפריה יבוצע בייזום עצמי על ידי בעלי הדירות ולעומתו הפרויקט באזור המרכז יבוצע על ידי יזם חיצוני.

הבדל חד כזה יבוא גם לידי ביטוי בעת שנשווה לדוגמה בין שני פרויקטים המנוהלים במרכז הארץ, במקומות בהם רמת הביקוש מתונה, כאשר אחד מהם מנוהל על ידי יזם חיצוני ⁴⁰⁰ והשני הוא תוצר ייזום עצמי של בעלי הדירות בבניין.

על אף ששני הפרויקטים זהים בכל הנוגע לפרמטרים ההתחלתיים, הרי שבזה המנוהל על ידי בעלי הדירות נוסף מרכיב הרווח היזמי לבעלי הדירות (שהרי הם היזמים). בשיטת היזום העצמי, בתכנון מס חכם אף ניתן להפחית משמעותית את נטל המס בהשוואה למס שהיה מוטל על יזם חיצוני, לו היה כזה, באופן שבו בזמן שהפרויקט מוגדר כגבולי על סף ההפסד עבור יזם חיצוני, הרי שהוא עשוי להיות רווחי מאוד לבעלי הדירות בשיטת הייזום העצמי ⁴⁰¹.