ניתוח כלכלי של עקרונות תמ”א 38
השוואה לפי מבצע הפרויקט – יזם חיצוני או ייזום עצמי
השוואה לפי מבצע הפרויקט – יזם חיצוני או ייזום עצמי
השוואה לפי מבצע הפרויקט – יזם חיצוני או ייזום עצמי
בנוסף לניתוח הפרויקט על פי מיקומו (מרכז או פריפריה) כפי שהראינו לעיל, יש לבחון כל מיקום על פי שתי החלופות הקיימות לביצועו, דהיינו הן על ידי יזם חיצוני והן על ידי בעלי הדירות עצמם.
- ביצוע על ידי יזם חיצוני: כאמור, המקרה המדובר הוא כאשר גורם יזמי חיצוני מתקשר עם בעלי הדירות בבניין ורוכש מהם את זכויות הבנייה שניתן לקבל במסגרת תמ”א 38. על פי תסריט זה בעלי הדירות הם פסיביים ואינם נדרשים לעשות דבר מעבר לשיתוף פעולה בסיסי עם היזם בכדי שהאחרון יספק להם את שירותי הבנייה בהתאם להסכם ההתקשרות שנחתם בין הצדדים.
- ייזום עצמי של בעלי הדירות: על פי מהלך עניינים זה, כל בעלי הדירות או חלקם הם הם היזמים ולפיכך הם הצד להסכם עם כלל או יתר בעלי הדירות, כל מקרה לגופו 416. יתרון מצב זה הוא שחלק או כלל בעלי הדירות בבניין יזכו ליהנות מרווחי מכירת הדירות החדשות שתיבנינה. לא זו אף זו, כי לטובת תסריט כזה קיימות אפשרויות לתכנוני מס מקלים, לרבות תשלום המע”מ. בשורה התחתונה יקבלו בעלי הדירות תמורה גדולה יותר באמצעות ייזום עצמי מאשר זו שהיו זוכים לה לו היו מתקשרים עם יזם חיצוני.
416 במרבית המקרים מדובר על חלק מבעלי הדירות. במערכת יחסים כזו, מטבע הדברים, קיימות שתי מערכות של חוזי התקשרות: האחת פנימית, בין בעלי הדירות היזמים ובין עצמם, ובה מוסדרת השותפות ביניהם לעניין הפרויקט; השנייה היא בין בעלי הדירות היזמים ובין כלל בעלי הדירות, ובה מוסדרת מערכת ההתחייבויות של היזמים כלפי בעלי הדירות שאינם יזמים.
