ניתוח כלכלי של עקרונות תמ”א 38
מתברר שבעת שנהגתה תמ”א 38 , לא נתנו הוגיה את דעתם לשאלה האם הפתרון שניתן במסגרתה הנו פתרון כלכלי הולם וישים למרבית המבנים הזקוקים לחיזוק כנגד רעידות אדמה במדינת ישראל. זאת למרות שהרעיון שעמד בבסיס התוכנית היה בעיקרו מציאת פתרון כלכלי הולם שיזין את תהליך החיזוקים בבניינים הדורשים חיזוק ברחבי הארץ.
מבחינה כלכלית, ברי היה למנסחי התוכנית כי ישנם מבנים רבים שלא יזכו לחסות תחת כנפיה, על אף היזקקותם לחיזוק כאמור, וזאת בעקבות התמרוץ הבעייתי שעליו מושתתת התוכנית. נקודה זו תורחב בהמשך.
בין קבוצות המבנים לגביהם תמ”א 38 אינה בת יישום מבחינה כלכלית, נמצאים בניינים במרבית ערי הפריפריה. כך לדוגמה, עלות מטר מרובע בנוי בשיכונים בבית שאן היא מהנמוכות בישראל, נמוכה מכדי מלממן חיזוק בניין ולהותיר רווח יזמי מקובל ליזם. באופן טבעי, במקומות שבהם שווי זכויות הבנייה נמוך מהרף הכלכלי הנדרש בכדי לממן את חיזוק הבניין ולהותיר רווח יזמי מקובל ליזם, לא תהיינה התפתחויות חיוביות של התוכנית, והמבנים באותו אזור בדרך כלל לא יחוזקו כנגד רעידות אדמה. יצוין שבמקומות רבים בפריפריה של מדינת ישראל פרויקטים מכוח התוכנית אינם משתלמים לביצוע מבחינה כלכלית, אף אם יינתנו זכויות למספר קומות ואף יותר, מכוון ששווי זכויות הבנייה שהנו כה נמוך לא יאפשר רווח יזמי אף בהוספה של קומות רבות.
לגורל דומה נידונו גם מבנים בעלי ערך נדל”ני נמוך במרכז הארץ, בשכונות מצוקה בערי גוש דן, בירושלים, בחיפה ובמקומות נוספים שבהם שווי הקרקע אינו גבוה מספיק בכדי להצדיק ביצוע פרויקט במסגרת התוכנית.
דין דומה חל אף על מבני ציבור כגון בתי ספר ומתנ”סים המנועים מלגייס תקציב לחיזוקם, שכן תמריצים של הוספת קומות במבנים כאלה אינם רלוונטיים עבורם כלל, בין היתר מהסיבה שייעודם של מבנים ציבוריים לא ניתן להסבה בקלות (לייעוד מסחרי, למשל).
כך גם לגבי מבני תשתיות ומבנים המוגבלים על פי התוכנית במתן תמריצים, דוגמת מבנים לשימור (שהתוכנית מגבילה מאוד את האפשרויות לתוספת זכויות בנייה עבורם); מבנים נמוכים עד 2 קומות ששטחם פחות מ 400- מ”ר והיקף הזכויות שיינתן בגין חיזוקם יהיה קטן באופן משמעותי מהיקף הזכויות שניתן למבנים רגילים; מבנים ללא היתר, שבגינם לא תינתנה תוספות בנייה; ומבנים שההיתר לבנייתם הוצא לאחר 1.1.1980.
ניתן אפוא לסכם, כי תמ”א 38 נועדה לתת פתרונות חיזוק כלכליים למבני מגורים באזורי ביקוש גבוה לנדל”ן ובשכונות בעלות ערך קרקע גבוה, וזאת תחת מגבלות התוכנית, כגון שהיתר הבנייה למבנה הוצא לפני 1.1.1980 , שהמבנה אינו מיועד לשימור, שמספר הקומות במבנה נע בין 3-5 , ובהתאם לתנאים נוספים שהוגדרו בתוכנית.
דא עקא, שכמות המבנים בישראל העונה על הקריטריונים שמציבה התוכנית ובכללם הקריטריונים הכלכליים, הנה נמוכה למדי: בערים הגדולות מדובר על עד כ 15%- מכלל המבנים 393, ובכלל המדינה – על אחוזים בודדים בלבד.
כאמור, פוטנציאל המבנים הרלוונטיים לתוכנית זו מתוך כלל המבנים בארץ הוא נמוך באופן משמעותי, ונמוך אף יותר הוא מספר המבנים מתוך פוטנציאל זה אשר עומדים בתנאי התוכנית, גם במישור של הכדאות הכלכלית ולאחר כל המחסומים הללו, עדיין, מתעניינים . בפועל בתוכנית או מגישים תוכניות מכוח תמ”א 38 אי לכך נשאלת השאלה הבאה: כיצד אחת התוכנית המושקעות ביותר בתולדות המדינה, הן מבחינת מורכבותה והן מבחינת מספר הגורמים שהשתתפו בהכנתה, אינה “מתרוממת” לכדי מימוש המטרות שהציבו לה אדריכליה? מהם הגורמים שהפכו את התוכנית לכה בעייתית ליישום? התשובה לכך תלויה בגורמים לא מעטים.
המכשולים העומדים בפני יישומה הנרחב של תמ”א 38 ברחבי הארץ קשורים בחלקם לרשויות התכנון השונות, ובחלקם הנם פונקציה של דיני השיתוף בבתים משותפים, ובעיקר של הקושי האמיתי של בעלי הדירות להגיע להבנות בינם לבין עצמם. עוד מתקשים בעלי הדירות לנהל משא ומתן סביר ויעיל 493 עם עצמם ומול היזם, תוך התעלות על מחלוקות ו”חשבונות” ישנים עם שכניהם. כמו כן, לא תמיד מצליחים בעלי הדירות לראות את האינטרס המשותף ולתת לו לגבור על מריבות מן העבר או על בערות עסקית ורקע תרבותי-כלכלי שונה.
ואולם, האויב הגדול ביותר של בעלי היחידות בבית המשותף, זה שעשוי לחסום בפניהם את חיזוק ושדרוג הבניין במסגרת תמ”א 38 , היא התאווה שלהם עצמם, דרוש כמה שיותר מהיזם -תאווה שלעתים אינה יודעת גבול ושובע, ומרחיקה מהם יזמים פוטנציאליים.
נכון לרגע זה, גם הרשויות המקומיות ברוב חלקי הארץ אינן משתפות פעולה באופן מספק עם מגישי התוכניות. הסיבות לכך נעוצות, ככל הנראה, בהתנהלות בירוקרטית ביחידות התכנון והרישוי, ואולי אף מהיעדרו של “פרגון” ממסדי, בעיקר על רקע כלכלי 395.
בנוסף לקשיים שמערימים תנאי התוכנית והרשויות, ועל אף התמריצים הנכבדים שנסקרו בהרחבה עד כה – קיימות עלויות “נסתרות” רבות שמרחיקות יזמים מפרויקטים של תמ”א 38 , וביניהן עלויות החיזוקים. אלו ידועות כעלויות כבדות, המקשות על תחשיבי היזמים ומכבידות על תכנון פרויקטים רווחיים.
מעבר לכך, כל בנייה על תשתית קיימת היא יקרה יותר, וזאת מאחר שיש להעתיק תשתיות קיימות, כגון קווי ביוב, ואלו מחייבות הוצאות התאמה של ההרחבות החדשות לדירות הקיימות. בנוסף קיימות הוצאות לא צפויות רבות, שלא היו מתגבשות במקרה של בנייה על מגרש ריק. יתרה מכך, יש לזכור כי בפרויקט מכוח תמ”א 38 ישנם דיירים שחיים במקום בזמן העבודות, ולכן פוטנציאל החיכוך והמריבות גדל משמעותית. כל אלו, במצטבר עם מגבלות על שעות עבודה, נגישות, רעש ועוד, הן סיבות המכבידות על היזם ומביאות אותו לשקול צעדיו בקפידה בטרם יתחייב לביצוע פרויקט מכוח תמ”א 38.
393 שהנם בעלי פוטנציאל כלכלי ביישום החיזוקים מכוח תמ”א 38
394 על בסיס ציפיות ריאליות והבנה עסקית בנדל”ן שניצב לפניהם.
395 פרויקטים כאלו לא רק שאינם מגדילים את קופת הרשות העירונית עקב הפטור מהיטל השבחה, כי אם אף גוררים הוצאות מיוחדות עקב מורכבות האישורים להיתר מכוח תמ”א 38 (יש לזכור שבאזורים מבוקשים במרכז, מדובר מבחינת הרשויות במניעת הכנסות נכבדות לקופת הרשות המקומית, כך שקופת הרשות עלולה להנזק, מהעדר גבית היטל ההשבחה בסכום של כמיליון ₪ ואף יותר, לכל פרוייקט ממוצע).
