בלוג תמ”א 38

בלוג תמ”א 38 הינו חלק מהאתר תמ”א 38 - כל המידע, אתר המרכז מידע בנושא תמ”א 38 ומסייע לתושבים המעוניינים בחיזוק עמידותו של הבניין בו הם מתגוררים במידע אודות: תכולת התוכנית, שיטות החיזוק הקיימות, התמריצים לביצוע החיזוק של מבנה, צורות המימוש האפשריות והשלבים הנדרשים לביצוע אל מול הרשויות.

מטרתו של הבלוג היא להוות פלטפורמה שתאפשר לבעלי מקצוע וחברות העוסקים ביישום התמ”א לחלוק את הידע והניסיון שצברו בנושא.

מהנדסים, אדריכאלים, שמאי מקרקעין, עורכי דין וחברות יזמות מוזמנים לשלוח חומר מקצועי בנושא לכתובת: info@tma38.com ואנו נשמח לפרסמו.

ד”ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין 
מאמר מאת  ד”ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין בעל משרד פעיל בהרצליה, גיאוגרף מומחה לתכנון עירוני באונ’ תל-אביב, חבר וועדת ערר מס שבח ביה”מ המחוזי חיפה. המאמר פורסם ב”מקרקעין” ה/1, ינואר 2006. 
מבוא
בחודש מאי 2005 אושרה תכנית מיתאר ארצית מספר 38 (להלן - “תמ”א 38″ או “התכנית”). אחת ממטרות התכנית היא “לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה”. על-מנת לעודד את חיזוק המבנים, התכנית מעניקה תמריצים, כלכליים על-ידי אישור תוספות בנייה מעבר לאלו שמאפשרות תכניות בנות תוקף. כמו-כן תמ”א 38 קובעת תנאים למימוש תוספות אלו.
מאז אישור תמ”א 38 ועד כתיבת דברים אלו, מגלה שוק הנדל”ן סימנים של חוסר ודאות בדרכי יישומה של התכנית. הדים לחוסר ודאות זה באים לידי ביטוי בכתבות בכלי התקשורת, בהשמעת דעות מגוונות ולעתים סותרות אחת את השנייה, בפנייתם של בעלי נכסים ויזמים לקבלת שירות של בעלי מקצוע לבחינת כדאיות יישומה של התכנית במקרים ספציפיים וכד’. מעקב אחר גילויי חוסר הוודאות המנויים לעיל מלמד, כי חבלי הלידה של תמ”א 38 קשורים בעיקרם לשאלת ההטבות הכלכליות הגלומות בתכנית. מכיוון שעל-פי תפיסת תמ”א 38, מתן הטבות כלכליות הוא המאפשר את מימושה, הרי שחוסר ודאות כלכלית יביא בהכרח לקשיים ביישום התכנית.
לפיכך, מטרת מאמר זה היא לדון בהיבטים הכלכליים של תמ”א 38, תוך ניסיון לגבש עקרונות לאומדן שווי לתוספות הבנייה המותנות בביצוע שיפורים וחיזוקים מבניים.
כמו כן, נדון בשאלה, האם התמריצים הקיימים מספיקים על מנת לקדם את ביצוע חיזוק המבנים. ביום עיון שערך משרד הפנים לאחר אישור תמ”א 38 הועלו שאלות רבות על ידי המשתתפים והתברר, כי קיים צורך בהבהרות תחיקתיות שתאפשרנה את יישום התכנית. עד כה לא באו התהיות על פתרונן. מכאן, שמטרה נוספת למאמר זה הינה להרחיב את הדיון המקצועי אשר יגבש, בסופו של דבר, את העקרונות והכלים ליישומה של התכנית. המשך »

ביום א’ 13/5/07 פורסם במדור “עלו ברשת” ב- ynet האתר תמ”א 38 - כל המידע. במדור יוחס האתר ל”מנהלת” למימוש תמ”א 38 (על אף העובדה כי קשר כזה לא קיים). לצערינו עם גילוי הטעות על ידי ynet הוחלט על ידם להסיר לחלוטין את הקישור וההסבר הנוגעים לתמ”א 38 - וחבל. 

פורסם ביום א’ 13/5/07 במדור “עלו ברשת” בידיעות אחרונות:

ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה את הצעת החוק הקובעת כי פרויקטים במסגרת תמ”א 38 יהיו פטורים מהיטל השבחה, מס שבח ומס מכירה. נושא נוסף אשר מטופל במסגרת הצעת החוק הוא הקלות בדרישה להסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט.

הצעת החוק צפויה להיות מוגשת ע”י משרד הפנים לכנסת לצורך אישור.

למידע נוסף: ועדת השרים לענייני חקיקה הכריעה: פטור ממסים לפרויקטים במסגרת תמ”א 38

חוק חדש יחייב שיפוץ חזיתות בניינים בת”א כל 15 שנה, אלא אם ניתן פטור ספציפי לבניין. החוק מאפשר למהנדס העיר לדרוש שיפוץ בניינים ובכך מרחיב את את סמכותה של העירייה לאכוף שיפוץ בניינים בתחום אחריותה. שיפוץ הבניינים יכול לכלול טיוח, צביעה, הזזת צנרת חיצונית (מרזבים, ביוב ועוד) חידוש והחלפת חלונות ודלתות.

אחד החידושים בחוק הוא האפשרות לדרוש את שיפוץ הבניין גם מהמחזיק בנכס ולא רק על מהבעלים. מחזיק בנכס יוכל להעביר את הדרישה לבעלי הנכס אם יחשוב שהעניין איננו מחובתו. אולם, אם תיתקל העירייה בסירוב מצד הנוגעים בדבר לבצע את השיפוץ, תשפץ העירייה את הבניין באמצעות החברה העירונית עזרה וביצרון ותרשום הערת אזהרה על הנכס בטאבו. דבר אשר יאפשר לה לגבות את עלות השיפוץ עם מכירת הנכס.

מידע נוסף: שיפוץ בניינים בת”א - למה על חשבון התושבים?

הקלות חדשות של עיריית תל אביב בזכויות הבניה על גגות גרמו לעליית מחיריהם בעשרות אחוזים. ההקלות מאפשרות קבלת אישור להוספת יחידות דיור על גגות בניינים ישנים בתמורה לשיפוץ המבנה וחיזוקו. הביקוש הגדול ביותר לגגות מסתמן באזור מתחם רוטשילד, בו קיימים מגוון בניינים ישנים יחסית בעלי פוטלנציאל לשיפוץ.

פרטים נוספים ניתן למצוא בכתבות שהתפרסמו לארונה ב-ynet והארץ

ועדת הפנים של הכנסת אישרה ב-1/1/08 את הנוסח הסופי לשינוי בסעיף שנושאו הסכמת הדיירים בתמ”א 38. לפיו הנוסח המעודכן לא יהיה עוד צורך בהסכמה של כל דיירי הבניין על מנת להוציא את תוכניות שיפוץ הבניין לפועל. סעיף זה היה אחת מהסיבות המרכזיות לעיכוב מימושה של התמ”א ופניות רבות לאתר נסובו סביב נושא זה.

אנו נעקוב אחרי אישורו של השינוי ונעדכן לכשיכנס לתוקף.

פרטים נוספים

 מאמר מאת:  עו”ד גיא פרבמן

ביום 01/01/1970 נכנס במדינת ישראל לתוקף חוק המקרקעין, התשכ”ט ? 1969 (להלן:”חוק המקרקעין”).
חוק המקרקעין הינו אחד מהחוקים החשובים והמשמעותיים בחברה הישראלית,.השפעתו וחשיבותו ניכרת היטב בכול צעד ושעל שאנו עושים עם בקנייה או מכירה רו השכרה של נכס מקרקעין או בניהול אורך חיינו בבית משותף ועוד.

כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף הביא עימו בשורות רבות, המשמעותית ביותר הייתה שינוי התפיסה שרווחה לפיה זכות במקרקעין נמדדת בחזקה ובמספר השנים שהטוען לזכות מחזיק במקרקעין, סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי :”עסקה במקרקעין טעונה רישום; העיסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום”. כהאי לישנא קבע המחוקק, כי בעל זכות במקרקעין, יוכל לטעון לקיום זכותו רק אם רשומה הזכות בלשכת רישום המקרקעין. במאמר מוסגר אציין, כי שאלות רבות עולות לאור הקביעה הנ”ל אשר ידונו בהרחבה במאמר אבחנה בין נכס רשום לנכס לא רשום.

במאמרי זה אדון בנושאים הבאים :
? מהו מקרקעין ?
? מהן הזכות במקרקעין ?
? האם הזכויות המנויות בחוק מקרקעין מהוות רשימה סגורה ? המשך »

 מאמר מאת:  עו”ד גיא פרבמן

תמורות רבות חלו במהלך השנים האחרונות בנוגע להכרה בהוצאות המותרות לניכוי מהרווח ההוני שנוצר בגין מכירת זכות במקרקעין.
הרפורמה במיסוי המקרקעין הובילה לכך שהרשימה המפורטת בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ”ג -1963 (להלן:”חוק מיסוי מקרקעין”), אשר הייתה רשימה סגורה, הפכה לאחר הרפורמה ובעקבות פס”ד מ.ל. השקעות ופיתוח בע”מ ולאחריו בעקבות תיקון 55 לרשימה פתוחה. המשך »