מיסוי עסקאות של מכירת זכויות בניה מכח תמ"א 38
מאמר מאת דן אבישר, עו"ד ונוטריון
עם אישורו בכנסת ביום 26.2.08 של תיקון מס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין (הכולל גם תיקון עקיף לחוק מס ערך מוסף) הושלם מהלך החקיקה שנועד לעודד עריכת עסקאות לפי תמ"א 38.
בעקבות תיקוני החקיקה, המצב המשפטי לגבי עסקאות בהם בעלי הדירות מוכרים ליזם/קבלן את זכויות הבניה לפי תמ"א 38 בתמורה לחיזוק ושיפוץ המבנה הינו כמפורט להלן:
1. העסקה פטורה ממס שבח ובלבד שנתקיימו התנאים הבאים:
א). זכויות הבניה הוקנו לפי הוראות תמ"א 38 ("תכנית החיזוק").
ב). בוצע חיזוק של הבניין בהתאם להוראות החיזוק שבתמ"א 38.
ג). התמורה שניתנה לבעלי הדירות הינה "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" (חיזוק המבנה ו/או הרחבת דירות במבנה ו/או התקנת מעלית במבנה ו/או שיפוץ המבנה ועיצובו ו/או "תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל").
2. בהתקיים התנאים לפטור ממס שבח, העסקה פטורה גם ממס מכירה (מס מכירה אמנם בוטל לאחרונה אולם הואיל והחוק חל רטרואקטיבית על עסקאות שנעשו החל מיום 18/05/2005 ואילך, הפטור המיוחד היה נחוץ).
3. העסקה אינה פטורה ממס רכישה ולפיכך היזם/קבלן רוכש הזכויות יהא חייב במס רכישה בשיעור של 5% משווי זכויות הבניה הנמכרות.
4. מתן שירותי הבניה לבעלי הדירות לפי תכנית החיזוק פטור ממע"מ.
5. לגבי היטל השבחה, נקבע בהוראת חוק מיוחדת (הוראת שעה לחוק התכנון והבניה שנתקבלה בכנסת ביום 26.11.2007) פטור חלקי בשיעור של 90% מההיטל הרגיל כך שמוטל חיוב בשיעור של 5% מההשבחה הנובעת מתמ"א 38.
להמשך »
ליווי פיננסי לפרויקטי תמ"א 38
קבלת ליווי פיננסי לפרויקט חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה מסתבר כמורכב וזאת לאור העובדה כי החזיוק נעשה בתמורה לזכויות בניה. מסתבר כי גגות הבניינים (אשר עליהם ימומשו אחוזי הבניה שניתנים בתור תמריץ) אינם ניתנים לשיעבוד דבר המקשה על הבנקים בקבלת בטחונות מספקות במידה ויקלע הפרויקט לקשיים.
כתבות בנושא הופיעו בחודש האחרון בדה מרקר:
חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה? לא בליווי פיננסי של הבנקים
כיצד לקבל ליווי בנקאי לפרויקטים של חיזוק והרחבת הבניין?
